Новые правила открывают возможности для переоборудования зданий под жильё и парковочные места 🏠

01.10.2026

Согласно Закону № 5322/2026 (Правительственная газета A’ 117/24.7.2026), были внесены изменения в статью 199 Закона № 5306/2026 (Кодекс территориального и градостроительного планирования — Никос Тагарас). Новые положения предоставляют собственникам недвижимости важную дополнительную возможность: переоборудовать целые здания или их части в жилые помещения или парковочные места (гаражи), даже если такое использование не предусмотрено действующими правилами землепользования или градостроительными нормами.

Данная мера ранее неоднократно предлагалась POMIDA как необходимая мера для эффективного использования тысяч зданий, которые остаются незадействованными из-за устаревших градостроительных ограничений.

Что предусматривают новые положения

Статья 199, пункты 3 и 3A Закона № 5306/2026

1. Переоборудование в жилые помещения или парковочные места

Положение распространяется только на существующий законно построенный объём здания, без увеличения общей площади застройки, коэффициента покрытия или высоты здания. Новые правила также позволяют создавать парковочные места как в качестве основного, так и вспомогательного использования.
(Статья 199, пункты 3 и 3A)

2. Здания в пределах утверждённых градостроительных планов

Для законно существующих зданий, расположенных в пределах утверждённых градостроительных планов или населённых пунктов, изменение назначения разрешается независимо от несоответствия действующим строительным нормам, включая коэффициент застройки, процент покрытия участка и допустимую высоту здания.
(Статья 199, пункт 3)

3. Здания за пределами градостроительных планов — важное нововведение

Впервые здания, расположенные за пределами утверждённых градостроительных планов, могут быть переоборудованы в жилые помещения или парковочные места, независимо от действующего назначения территории, общих или специальных строительных норм, а также особых режимов территориального планирования или развития.
(Статья 199, пункт 3A)

4. Здания, построенные с применением специальных отступлений

Положение распространяется также на законно построенные здания за пределами градостроительных планов, возведённые с применением специальных отступлений от общих правил, при условии, что соответствующие разрешения были предоставлены до 31 декабря 2025 года.
(Статья 199, пункт 3A)

5. Легализованные самовольные постройки

Возможность изменения назначения также распространяется на здания, включённые в процедуры легализации в соответствии с Законами № 4178/2013 и № 4495/2017, при условии полного завершения соответствующей процедуры.
(Статья 199, пункты 3 и 3A)

Процедура — требуется разрешение на строительство или только обновление Электронной идентичности здания?

Разрешение на строительство требуется, если изменение назначения предусматривает более существенные изменения, затрагивающие:

• конструктивную часть здания;
• механические и электрические системы;
• строительный план;
• проходы через этажи или помещения общего пользования.
  (Статья 199, пункт 1)

Если новое использование разрешено и не требует каких-либо из перечисленных изменений, достаточно только обновить Электронную идентичность здания (Electronic Building Identity).
(Статья 199, пункт 2)

Ограничения

1. Изменение назначения допускается только один раз.
(Статья 199, пункт 3A)

2. Это право сохраняется даже в случае включения соответствующей территории в градостроительный план в будущем.
(Статья 199, пункт 3A)

3. Краткосрочная аренда запрещена в течение пяти лет.
Новые жилые помещения, созданные в рамках данной нормы, не могут использоваться для краткосрочной аренды в течение пяти лет с момента завершения процедуры изменения назначения.
(Статья 199, пункт 3A)

4. Для определённых зданий за пределами градостроительных планов предусмотрен специальный экологический сбор.
Для зданий, построенных с применением специальных отступлений, взимается сбор в размере 5% от объективной стоимости земельного участка.
(Статья 199, пункт 3A)

Что это означает для собственников и рынка недвижимости

Новые положения могут:

• увеличить доступный жилищный фонд без необходимости нового строительства;
• дать возможность использовать тысячи зданий, которые больше не могут применяться по своему первоначальному назначению;
• способствовать решению долгосрочной проблемы нехватки парковочных мест;
• поддержать рынок долгосрочной аренды жилья;
• способствовать оживлению районов с пустующими или неиспользуемыми зданиями.

В целом новые правила создают дополнительные возможности для повторного использования существующей недвижимости, позволяя адаптировать здания, которые из-за действующих градостроительных ограничений утратили первоначальную функциональность, к современным потребностям в жилье и парковочных местах.

Источник: https://www.michanikosapps.gr/blog/8171?fbclid=IwdGRleAUd1lBwZG9mBWZkaWQWUO0MUczMb_TiIpocOWJwvwog6lA3y2V4dG4DYWVtAjExAHNydGMGYXBwX2lkCjY2Mjg1NjgzNzkAAR7HbR3AlHXZCpDwxLO6xP_X1oLMU8azWMxQ3HAJ9OMbAALUNWnX28dwskSd7w_aem_WiH5-ZTIc533RqsoQNyX0A