07.05.2021

Эмили Кэдман, Джейн Понг и Пабло Роблес

5 мая 2021 года





Отступление из крупных городов было большой историей с недвижимостью пандемии – но это не значит, что цены на жилье в мегаполисах внезапно стали дешевыми.

От Нью-Йорка до Лондона и Сиднея сверхнизкие процентные ставки и огромная государственная бюджетная поддержка привели к ограниченным потерям продаж. Тем не менее, арендная плата за жилье резко упала, а в пригородах вспыхнули тендерные войны, поскольку миллионы рабочих узнали, что они могут работать где угодно.

«Был пространственный шок, в результате которого вам не обязательно ехать в город, чтобы заработать деньги», - сказал Эндрю Баррелл, главный экономист по недвижимости в Capital Economics. «Мы думаем, что города сильно изменятся».

По мере того, как развертывание вакцин позволяет большему количеству городов временно вновь открыть офисы, бары, рестораны и музеи, вот посмотрите, что меняется — а что осталось прежним.


Арендная плата упала во многих городах
Годовое изменение в процентах


Рента - это то, где эффект Covid-19 наиболее очевиден. Широко распространенные потери рабочих мест в таких областях, как гостеприимство означает, что большие группы арендаторов просто не могут позволить себе платить за то, что они делали раньше. Иностранные студенты ушли. Молодые люди вернулись к родителям.

А в верхней части рынка, где произошло наибольшее падение цен, более состоятельные арендаторы предпочли не оставаться в фактически закрытых городах.

Хотя падение цен стабилизировалось, домовладельцы по-прежнему вынуждены предлагать большие скидки и льготы, чтобы побудить людей вернуться. Что является возможностью для некоторых.

Пандемия не повредила городским ценам
Изменение цен на недвижимость с марта 2020 года

Когда дело доходит до покупателей, будь то массовый рынок или престиж, люди хотят пространства. И многие белые воротнички готовы поспорить, что им больше не придется работать в офисе полный рабочий день. Таким образом, районы, которые когда-то казались слишком отдаленными — будь то пригороды или даже более отдаленные — процветают.

По оценкам Vanguard, от 30% до 40% рабочих мест в США — например, бармены или упаковщики мяса — просто невозможно сделать удаленно. На другом конце спектра около 15% вообще не должны ходить на официальное рабочее место. Большинство этих работников являются высокооплачиваемыми специалистами, такими как разработчики программного обеспечения или бухгалтеры.

Именно эта вторая группа - а также те, кто находится где-то посередине, и кто не обязательно супербогат, но состоятелен - кто может рассмотреть арбитраж по месту нахождения.

Разрыв между ценами на квартиры и дома заметно увеличился, хотя многие аналитики задаются вопросом о том, как долго будет сохраняться эта разница.

«Если они становятся достаточно дешевыми относительно, все еще есть спрос на единицы», - сказала Сара Хантер, главный экономист BIS Oxford Economics. «Рост цен на жилье не сможет опередить рост цен на единицу в той степени, в которой он в настоящее время является навсегда».

Несмотря на ослабление режима блокирования, динамика мобильности в крупных городах по-прежнему значительно ниже прежней нормы, особенно в том, что касается рабочих мест. Например, в Сиднее, где успешное сдерживание Covid-19 означает близкую к нормальной жизни, офисы в центре города по-прежнему заполнены лишь наполовину по мере появления новых моделей работы.

За последние 30 лет цены на недвижимость в глобальных городах значительно опережали их внутренние рынки. Впервые за десятилетия эта доминирующая тенденция была преодолена.

Насколько постоянны эти меняющиеся предпочтения?

Макс Натан, доцент кафедры прикладных городских наук Университетского колледжа Лондона, говорит, что в конечном итоге мы не узнаем, прошел ли «пик города», пока не увидим его в зеркале заднего вида. Многое зависит от того, возьмут ли прививки Covid-19 под контроль. На данный момент, однако, явно происходит сдвиг к периферии и к тому, что ранее считалось городами второго уровня.

В некоторых странах, в частности в Ирландии, власти пытаются поддержать эту тенденцию. Ирландское правительство заявило, что в конце марта оно создаст сеть удаленных рабочих центров и предложит налоговые льготы для удаленной работы.

«Есть действительно признаки того, что внутригородской сдвиг происходит», - сказал Натан. Но мы не знаем, как далеко это может зайти. Мы не знаем, как далеко вернутся привычки».

ЛОНДОН

Почти по каждому показателю ясно, что пандемия поразила столицу Великобритании. Арендная плата в самых умных районах падает самыми быстрыми темпами за последнее десятилетие.

В верхней части рынка брокеры считают, что продажи предметов роскоши не будут восстанавливаться еще пять лет, так как те, у кого есть наличные, ищут загородные кучи, а не пентхаусы.

Утрачивая почву


Цены в Лондоне растут медленнее, чем в других английских городах.

На массовом рынке прибрежное графство Корнуолл заменило Лондон как самое популярное место для поиска недвижимости в Великобритании, несмотря на то, что столица примерно в 16 раз больше. Цены в Лондоне растут, но по темпам, которые значительно отстают от других крупных английских городов, таких как Манчестер или Бирмингем.

«Лондон, похоже, пострадал особенно сильно», - сказал Нил Хадсон, основатель Residential Analysts. «Она восстановится, но, вероятно, возникнут некоторые более долгосрочные проблемы. Возможно, это не та история роста, которую мы наблюдали за последние 20-30 лет, которая будет происходить в будущем».

С некоторыми крупными работодателями Великобритании, включая Standard Chartered Plc и Nationwide Building Society, говоря, что они позволят работникам делать несколько дней вдали от дома в долгосрочной перспективе, это внешние районы, которые пользуются большим спросом. Хотя жить в центре Лондона было не так дешево уже почти десять лет, средняя арендная плата продолжает расти.

Большие дома в живописной южной сельской местности видят торги. Молодые рабочие, которые никогда не надеялись купить дом в столице, ищут другие места, чтобы узнать, что можно купить на их деньги в других городах, таких как Шеффилд.

Почти каждый четвертый респондент в возрасте от 18 до 44 лет, опрошенный клубом «Стратегия будущего», заявил, что из-за пандемии они навсегда переехали. Среди лиц в возрасте от 25 до 34 лет этот показатель вырос до 30 процентов.

Однако этот всплеск интереса к местам за пределами Лондона может создать свои собственные проблемы, так как новые прибывающие подталкивают цены.

СИДНЕЙ


Если финансовый капитал Австралии и является ориентиром, то одного лишь контроля над коронавирусом недостаточно для возвращения к старой норме.

С Covid-19, казалось бы, прирученным в Сиднее, есть несколько ограничений социального дистанцирования, и мюзикл «Гамильтон» играет для распроданных толп. Тем не менее, город гораздо более пуст, чем был раньше.



Oтсутствие иностранных студентов и новое принятие по крайней мере некоторых работающих из дома означает, что когда-то востребованные квартиры в центре города сокращают как запрашиваемые цены, так и арендную плату. В отличие от этого, пригороды процветают, поскольку рынок охвачен новым страхом потерять работу.

С низким количеством листингов, общие цены в Сиднее выросли на 9,3% с начала года. Ведущими натиском стали отдельные дома в дорогих пригородах недалеко от пляжа.

Еще жарче в сельских районах штата, где цены выросли более чем на 13% по сравнению с прошлым годом. Ключевым моментом является образ жизни — и возможность покупки своего рода большой собственности с садом, которая все чаще доступна только в Сиднее богатым.

В таких местах, как Байрон-Бей, высококлассный курортный город, расположенный почти в 500 милях к северу, цены выросли на 37% в прошлом году, так как богатые австралийцы переоценили, где они хотят провести свою жизнь.

«Covid не причина, это катализатор», - сказал Тони Мэтьюз, старший преподаватель городского и экологического планирования в Университете Гриффита. «Что изменилось, так это то, что люди теперь имеют возможность брать с собой работу в Сиднее».

«Совершенно ясно, однако, что это только возможность для определенных людей — в основном для богатых белых воротничков».

Для покупателей жилья, которые хотят получить самую большую скидку в Нью-Йорке прямо сейчас, стратегия проста: отправляйтесь в районы с наибольшим количеством офисных башен.

В Мидтауне Ист продавцы были вынуждены принять в среднем на 14% ниже запрашиваемой цены в первом квартале, согласно брокерской компании Serhant. На Манхэттене в целом 97% квартир были проданы по цене или ниже запрашиваемой цены, говорится в отчете оценщика Miller Samuel Inc. и брокерской компании Douglas Elliman Real Estate.

В то время как был небольшой всплеск покупок квартир, нет никаких признаков спешки назад. Вместо этого состоятельные работники делают ставку на то, что работодатели не будут заставлять людей возвращаться в офис полный рабочий день, несмотря на то, что известные банки Уолл-стрит, такие как Goldman Sachs Group Inc. и JPMorgan Chase & Co. говорят, что они будут поощрять людей возвращаться, как только это будет безопасно.


Есть также мало признаков того, что цены на аренду в ближайшее время будут расти, и домовладельцы в дорогих районах вынуждены предлагать крутые уступки. Мягкий рынок аренды предлагает людям возможность улучшить свои жилищные условия, и число новых подписаний аренды продолжает расти каждый месяц, поскольку охотники за сделками перемещаются вокруг в поисках лучшей сделки.

Но вся эта новая деятельность по аренде не ставит вмятину в цифрах вакансий. В прошлом месяце только на Манхэттене было около 20 000 пустующих квартир. И судьба этих единиц — например, за сколько они будут сдаваться в аренду — во многом зависит от того, как часто люди будут приходить в офис.

Хотя есть признаки того, что стремление к более солнечному климату, такому как Флорида, возможно, было чрезмерно раздуто, стремление к пространству не ослабевает даже в условиях спада пандемии.

В 30 милях к северу от Нью-Йорка в лиственном Вестчестере, где цены на жилье взлетели на ранней стадии пандемии, спрос не ослабевает. Продажи семейных домов выросли на 44% в первом квартале 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.





На острове шириной всего 30 миль мало что можно сделать. Также нет больших загородных домов: даже в верхней части рынка большинство жителей Сингапура живут в квартирах.



Таким образом, хотя агенты сообщают, что покупатели ищут более просторные квартиры с улучшенными коммунальными удобствами (бассейны и ямы для барбекю являются стандартными в элитных кварталах), картина нигде не столь драматична, как в других городах.

Тем не менее, Сингапур переживает подъем. Цены на частные квартиры растут самыми быстрыми темпами с 2018 года, вызывая спекуляции о том, что правительство может вмешаться, чтобы охладить рынок.

Этот импульс широко распространен: рекордное число бывших правительственных квартир продается за более чем 1 млн. сингапурских долларов (743 000 долл. ), а продажи частных домов достигли самого высокого уровня почти за десятилетие.

Цены на бунгало — сингапурский эквивалент особняка — также бьют рекорды. Один из таких домов недавно был продан за 128,8 миллиона сингапурских долларов, что сделало его одним из самых дорогих в городе.

Все это происходит даже в то время, когда зарубежные покупки упали до 17-летнего минимума, когда экспатрианты возвращаются домой и сохраняется строгий пограничный контроль.

Аналитики видят, что родители все чаще готовы финансировать покупки своих детей в качестве ключевого фактора, поддерживающего спрос.

«Родители вполне могут беспокоиться о том, что будущее может унести для их детей, учитывая быстрые изменения в технологии и, следовательно, безопасность работы», - сказал Алан Чонг, исполнительный директор по исследованиям в Savills (Singapore) Pte. «Покупка частной собственности для них может рассматриваться как частичное хеджирование от будущих экономических неопределенностей».