21.10.2026
Что необходимо проверить перед подписанием договора купли-продажи
Покупатели недвижимости нередко полагают, что проверка соответствия объекта градостроительным нормам является исключительно обязанностью продавца или инженера, выдающего соответствующее заключение. Однако на практике приобретение недвижимости с нерешёнными градостроительными или строительными вопросами может повлечь за собой серьёзные риски. К ним относятся невозможность получения новых разрешений на строительство, сложности при последующей перепродаже, потенциальные штрафы, дополнительные расходы на легализацию неузаконенных построек или изменений, ограничения в использовании объекта, а также снижение его реальной рыночной стоимости.
Одним из важнейших этапов проверки является установление соответствия фактического состояния недвижимости утверждённым проектам и официальной документации. Покупателю необходимо выяснить, какие строения и помещения были официально разрешены, были ли узаконены самовольные строительные работы или изменения и существуют ли расхождения, которые до сих пор не отражены в документах. Наличие справки инженера само по себе не должно заменять детальную проверку строительных планов, документов об узаконивании и Электронного паспорта здания (Electronic Building Identity).
Не менее важно учитывать, для каких целей приобретается недвижимость. Объект может быть юридически пригоден для передачи права собственности, но при этом не соответствовать требованиям, необходимым для его предполагаемого использования. Жилые помещения, офисы, коммерческие объекты, туристическая недвижимость и складские помещения регулируются различными градостроительными нормами и требованиями. Поэтому проверка должна учитывать не только текущий правовой статус объекта, но и возможность его законного использования в соответствии с планами покупателя.
Особое внимание следует уделять старым зданиям, объектам с самовольными постройками, помещениям на первых этажах с изменённым назначением, подвалам, используемым в качестве основных жилых или коммерческих помещений, конструкциям на крышах, открытым пространствам пилотис, а также земельным участкам, расположенным за пределами утверждённых границ градостроительного плана. Во всех этих случаях фактическое состояние объекта и то, как он представлен на рынке, могут существенно отличаться от его реального правового и градостроительного статуса.
Чтобы минимизировать возможные риски, покупателю рекомендуется запросить полный комплект градостроительной и строительной документации до подписания договора купли-продажи. В него должны входить разрешения на строительство, утверждённые архитектурные планы, документы об узаконивании самовольных работ, Электронный паспорт здания, топографический план участка, сведения о разрешённом использовании земли и подтверждение возможности законного использования объекта в соответствии с предполагаемым назначением.
Источник: https://www.lawspot.gr/nomika-blogs/poleodomike-euthune-agoraste-akinetou/?fbclid=IwdGRleAVAVOhleHRuA2FlbQIxMQBwZG9mBWZkaWQWUQc6PyH-lijok7I02hNC3poMMt49k3NydGMGYXBwX2lkCjY2Mjg1NjgzNzkAAR7S5OsFV5SNGQfqqbZpimRZ7BQw7pM-hDquTVVyXaj5ljQ3E1fKlmUmbaMcrQ_aem_S7ooLHahGwt3machjGmp8Q